Verbilligte Vermietung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

26.03.2015

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat ihre Finanzämter angewiesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird oder es sich um eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses handelt.

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat ihre Finanzämter angewiesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird oder es sich um eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses handelt.    

Hintergrund: Die Vermietung gilt bereits als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.  

Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete erfolgt in einem abgestuften Verfahren, wobei insbesondere auf folgende Punkte hinzuweisen ist:  

  • War die Wohnung zuvor an fremde Dritte vermietet, kann dieser Mietpreis in der Regel zugrunde gelegt werden.  
  • Erfolgte zuvor keine Vermietung an fremde Dritte, kann die ortsübliche Miete anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Enthält dieser Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der vorgesehenen Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert als ortsüblich anzusetzen.  
  • Existiert kein Mietspiegel, ist auf die Mietwertkalkulatoren der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation zurückzugreifen, die inzwischen flächendeckend einen Mietwertkalkulator zur Verfügung stellen.  
  • Konnte die ortsübliche Kaltmiete anhand der vorgenannten Methoden nicht ermittelt werden, bietet sich eine Internetrecherche an (z.B. unter www.immoscout24.de).    

Hinweis: Dem Vermieter bleibt es unbenommen, die tatsächliche ortsübliche Miete für nach Lage, Art und Ausstattung vergleichbare Wohnungen nachzuweisen.    

Ermittlung der umlagefähigen Kosten

Zu den umlagefähigen Kosten gehören nach § 2 der Betriebskostenverordnung insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Kosten für den Hauswart.  

Da die Prüfung, ob eine verbilligte Vermietung an Angehörige vorliegt, in der Regel nach Ablauf des betreffenden Veranlagungszeitraums erfolgt, kann die tatsächliche Höhe der für das Objekt zu leistenden Umlagen ermittelt werden.

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