Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei ungeplanter Renovierung

02.10.2018

Wenn eine Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod des Mieters unerwartet saniert werden muss, um eine Neuvermietung überhaupt erst zu ermöglichen, sind diese Aufwendungen dennoch in die schädliche 15 %-Grenze zur Überprüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten einzube-ziehen. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden und sich damit von einer Entscheidung aus 2017 abgegrenzt.

Hintergrund
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich aus-genommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Praxistipp
Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nicht im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. Somit sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies ge-lingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Sachverhalt
Eheleute kauften in 2012 eine vermietete Eigentumswohnung. In ihrer Steuererklärung für 2014 machten sie umfangreiche Instandhaltungsaufwendungen als sofort abzugsfähige Werbungskos-ten geltend. Sie waren der Ansicht, dass die Dreijahresfrist nicht gelte, da die langjährige Mieterin kurz nach dem Erwerb der Wohnung plötzlich verstorben sei. Ohne die ungeplante Sanierung wä-re keine Neuvermietung möglich gewesen. Diese Argumentation war letztlich aber nicht erfolg-reich.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs werden grundsätzlich sämtliche Kosten für bau-liche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäu-des vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet. Eine Segmentierung der Ge-samtkosten bzw. isolierte Betrachtung einzelner baulicher Maßnahmen findet nicht statt.

Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaf-fung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel sind den anschaffungsnahen Herstel-lungskosten zuzuordnen. Gleiches gilt für Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung ange-legter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte.

Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch noch nicht angelegt waren, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden sind, sind hingegen nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.

Beachten Sie
Es kommt also darauf an, ob ein Schaden bereits beim Immobilienerwerb „angelegt“ war oder erst später – wie im Fall der Einwirkung durch Dritte – entstanden ist.

Erschienen in der Mandanteninformation